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D'où viennent ces chiffres

Les Demandes de Valeurs Foncières recensent chaque mutation immobilière déclarée à l'administration fiscale. La DGFiP les publie en open data. Nous en avons extrait les millésimes 2025 et 2024 pour 15 grandes villes, soit 109 604 ventes retenues après nettoyage.

Trois précautions méthodologiques, parce qu'un fichier brut de DVF donne des résultats faux si on l'utilise tel quel :

1. Déduplication des mutations multi-lots. Une vente d'appartement avec cave et parking apparaît sur plusieurs lignes portant le même identifiant de mutation. Les compter séparément gonfle artificiellement les volumes et écrase les prix.

2. Filtrage des valeurs aberrantes. Nous écartons tout ce qui sort de l'intervalle 300–30 000 €/m² : viagers, ventes entre proches, démembrements et erreurs de saisie.

3. Médiane plutôt que moyenne. Quelques hôtels particuliers suffisent à faire dérailler une moyenne. La médiane décrit le bien typique effectivement échangé.

Prix médian au m² par ville

Source : Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP), millésimes 2025 + 2024. Prix médian au m² des ventes d'appartements et de maisons.

L'écart entre Aix-en-Provence (4 844 €/m²) et Clermont-Ferrand (2 117 €/m²) atteint un facteur 2,3. Sur un logement de 70 m², cela représente une différence de 191 000 € — l'équivalent de plusieurs années d'épargne pour un ménage médian.

Un détail qui inverse les intuitions : maisons contre appartements

Dans la quasi-totalité des villes du panel, la maison se paie plus cher au m² que l'appartement — le foncier et la rareté priment sur la surface. Lille fait exception nette : 3 621 €/m² pour un appartement contre 2 802 €/m² pour une maison, conséquence d'un parc de maisons de ville très étendu en périphérie immédiate.

Ce que 300 000 € achètent selon la ville

Hors frais de notaire (environ 7,5 % dans l'ancien) et hors travaux.

Pourquoi cela pèse autant sur une trajectoire FIRE

Le logement est le seul poste vraiment structurel

Il représente 25 à 40 % du budget d'un ménage français. Aucun autre arbitrage de consommation ne se compare : réduire son coût de logement de 400 € par mois abaisse simultanément le capital FIRE cible de 120 000 € (règle des 4 %) et augmente l'épargne mensuelle de 400 €. L'effet joue deux fois, dans le même sens.

Acheter n'est pas mécaniquement supérieur à louer

Les frais de notaire (≈ 7,5 % dans l'ancien), la taxe foncière, les charges de copropriété, l'entretien et le coût d'opportunité du capital immobilisé forment un total souvent sous-estimé. La règle empirique la plus robuste consiste à comparer le prix au loyer annuel : au-delà d'un rapport de 25 à 30, la location est fréquemment plus rationnelle financièrement — ce qui est le cas dans les villes du haut de ce tableau.

Le rendement locatif suit l'ordre inverse du prix

Les villes les moins chères du panel affichent presque toujours les rendements bruts les plus élevés, les loyers ne baissant pas proportionnellement aux prix. C'est l'arbitrage classique entre rendement immédiat et potentiel de plus-value — un choix qui dépend entièrement de votre horizon.