Quel taux de crédit pouvez-vous obtenir ?
La plupart des simulateurs partent d'un taux saisi à la main — ce qui revient à vous demander la réponse que vous cherchez. Celui-ci part du taux moyen réellement pratiqué en France, publié chaque mois par la BCE, puis l'ajuste à votre dossier. Il vérifie aussi les deux plafonds réglementaires que les banques appliquent sans toujours les expliquer : le taux d'usure et les règles HCSF.
Votre projet
Hors frais de notaire, environ 7,5 % dans l'ancien.
Soit 15 % du prix. Les banques attendent au moins 10 % pour couvrir les frais.
Le HCSF plafonne la durée à 25 ans, portée à 27 ans dans le neuf.
Votre situation
Avant impôt sur le revenu, primes incluses si régulières.
Auto, conso, pension versée. Ces charges se déduisent avant le calcul des 35 %.
Détermine le coût de l'assurance : 0,15 % du capital par an à votre âge.
Hors période d'essai — le profil de référence
Optimisations
Un courtier négocie en moyenne 0,18 point sous le barème guichet, contre des frais souvent proches de 1 % du montant emprunté. La délégation d'assurance, libre à tout moment depuis la loi Lemoine, est presque toujours moins chère que le contrat groupe de la banque — c'est le levier le plus rentable et le plus négligé.
Le taux que vous pouvez viser
Votre dossier passe-t-il ?
⛔ Taux d'effort de 43,6 % — au-dessus du plafond
Le HCSF plafonne à 35 % du revenu, assurance comprise. En l'état, la plupart des banques refuseront le dossier. Avec vos revenus, la capacité maximale sur 20 ans est d'environ 189 832 €, soit un bien à 231 832 € avec votre apport actuel.
✅ TAEG sous le taux d'usure
Le plafond légal pour cette durée est de 5,29 %. Votre TAEG estimé s'établit à 3,64 %, soit une marge de 1,65 %.
D'où vient ce taux
Le même projet, selon la durée
| Durée | Taux | Mensualité | Coût total |
|---|---|---|---|
| 7 ans ⚠️ | 2,82 % | 3 155 € | 31 635 € |
| 10 ans ⚠️ | 3,02 % | 2 330 € | 46 205 € |
| 15 ans ⚠️ | 3,28 % | 1 706 € | 73 597 € |
| 20 ans ⚠️ | 3,39 % | 1 397 € | 101 787 € |
| 25 ans ⚠️ | 3,47 % | 1 217 € | 131 816 € |
Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le taux et le coût total — deux fois dans le même sens. Passer de 15 à 25 ans sur ce projet coûte 58 219 € de plus.
Et sur votre trajectoire patrimoniale ?
Une mensualité de 1 397 € pendant 20 ans, c'est autant d'épargne qui ne part pas en placements. Le simulateur intègre le crédit dans la projection complète.
Sources, méthode et limites de cette estimation
L'estimation part du taux moyen réellement constaté en France, publié chaque mois par la BCE, puis applique trois couches d'ajustement : la durée, le profil de l'emprunteur, et l'éventuel passage par un courtier. Elle vérifie enfin deux plafonds réglementaires — le taux d'usure et les règles HCSF.
Limites. Aucune grille bancaire n'est publique : les ajustements de profil sont calibrés sur les baromètres de courtiers, pas sur les barèmes internes des banques. Deux établissements peuvent proposer 0,4 point d'écart sur le même dossier. Le TAEG affiché est approché ; le TAEG légal résout une équation d'actualisation que seule la banque calcule sur l'échéancier définitif. Cette page n'est ni une offre de prêt, ni un conseil en investissement.
- Taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat — France — BCE — statistiques MIR, série MIR.M.FR.B.A2C.A.R.A.2250.EUR.N (source ESCB) (mis à jour le 2026-08-01)
- Taux d'usure — prêt à taux fixe de 20 ans et plus — Banque de France — seuils de l'usure, 3ᵉ trimestre 2026 (mis à jour le 2026-07-01)
- Taux d'effort maximal, assurance emprunteur comprise — HCSF — décision n° D-HCSF-2021-7, applicable depuis 2022 (mis à jour le 2022-01-01)
- Durée maximale d'un crédit immobilier — HCSF — décision n° D-HCSF-2021-7 (mis à jour le 2022-01-01)
- Écart moyen obtenu en passant par un courtier — Moyenne des écarts publiés par les réseaux de courtage (mis à jour le 2026-08-01)
Les trois plafonds qui décident à votre place
Le taux d'usure. La Banque de France fixe chaque trimestre un TAEG maximal légal — 5,29 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus au 3ᵉ trimestre 2026. Un dossier dont le TAEG dépasse ce seuil ne peut pas être financé, quelle que soit la bonne volonté du banquier. C'est souvent l'assurance groupe, pas le taux nominal, qui fait franchir la ligne.
Les 35 % d'effort. Le HCSF impose que la mensualité, assurance comprise, reste sous 35 % du revenu net. Ce n'est pas une recommandation : c'est une contrainte prudentielle, avec une marge dérogatoire de 20 % que les banques réservent surtout aux primo-accédants.
Les 25 ans. Durée maximale, portée à 27 ans dans le neuf grâce à un différé d'amortissement de deux ans. Allonger la durée réduit la mensualité, mais augmente le taux et le coût total — l'effet joue deux fois dans le même sens.